۴۰ درصد خانوارها مستأجر و در پایین‌ترین لایه‌های خط فقر هستند
- مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی
- تاریخ انتشار : پنج شنبه, 20 ارديبهشت 1403 10:36
روزنامه توسعه ایرانی نو.شت: بعد از مدتی رکود در بازار مسکن، به نظر می‌رسد دوباره بازار اجاره داغ شده است و بنا به گفته واسطه‌گران ملکی، موجران و مستاجران به بازار بازگشته‌اند اما طبق آخرین آمار بانک مرکزی از بازار مسکن، تورم سالیانه اجاره‌بها به 52 درصد و تورم نقطه به نقطه آن به 45.2 درصد رسیده است.
در این میان ارقام عجیبی به چشم می‌خورد. بررسی بازار اجاره خانه لوکس در پایتخت نشان می‌دهد که برای اجاره آپارتمانی با ۲۰۰ مترمربع زیربنا تا ۵ سال ساخت و دارای امکاناتی همچون آسانسور، پارکینگ و انباری و برخی امکانات خاص دیگر مانند سونا و جکوزی و سالن بدنسازی و باشگاه در مناطق شمالی تهران، حداقل باید ۴۰۰ میلیون تومان اجاره و حداکثر ۱۰ میلیارد تومان ودیعه در نظر داشت.
اما برای این قشر، مسکن دغدغه کمتری است تا برای اقشار زحمتکش و کم‌درآمد. اقشاری که دولت داعیه حمایت از آنها را دارد، اما در عمل...
امکان قیمت‌گذاری مسکن فراهم می‌شود
مشاور وزیر راه و شهرسازی، گفت: طرح ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره که با تایید شورای نگهبان و چندین مصوبه از هیات وزیران به زودی به شکل قانون ابلاغ خواهد شد. با ابلاغ این طرح، امکان تعیین کف و سقف قیمت‌گذاری زمین، مسکن و اجاره فراهم می‌شود.
به گزارش ایلنا، جواد سادات با تاکید بر اینکه برای نخستین بار است که بعد از شکل‌گیری دولت مدرن در ایران یک قانون یکپارچه در حمایت از مستاجران و زنجیره تشکیل دهنده بازار اجاره و مسکن مصوب می‌شود، توضیح داد: این طرح که همه‌جانبه به موضوع ساماندهی می‌پردازد و شامل زمین و مسکنی که می‌خواهد وارد بازار اجاره و یا خرید و فروش شود نیز می‌شود، چندین ماده در حمایت از مستاجران دارد که یکی از مواد مهم آن ماده ۸ است که به سقف قیمتی اجاره بها می‌پردازد.
او ادامه داد: ماده ۸ این طرح که منتظر تصویب و ابلاغ است به دولت مجوز می‌دهد تا چنانچه تورم حوزه بازار مسکن بیش از تورم استانی باشد بتواند به شکل استانی و شهرستانی نرخ‌گذاری داشته باشد. همچنین در این ماده، تبصره‌هایی وجود دارد که مستاجران می‌توانند چنانچه تخلفی شکل بگیرد و بیش از میزان ملک باشد بعد از گذشت حتی ۵ سال اعلام شکایت کنند. این ماده و تبصره‌هایش حتی شامل واحدهای صنفی که واحدها را گران به مستاجران عرضه می‌کنند نیز می‌شود و به دولت و سازمان تعزیرات حکومتی این اختیار را می‌دهد تا بتوانند به واحد صنفی اخلال‌گر دسترسی داشته باشند و ۱۰ برابر جریمه و پلمب کنند.
اما این طرح‌ها که برای اولین بار هم نیست تصویب می‌شوند، چه تاثیری بر بازار اجاره‌بها دارند؟
شورای عالی مسکن تا به حال بی‌تاثیر بوده
یک کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی» درباره تاثیر مداخله دولت در بازار مسکن اظهار کرد: در حالت کلی، طبیعی است که انتظار داشته باشیم بازار خود به خود عمل کند و نیازی به مداخله و نظام‌بخشی نداشته باشیم.
ناصر ذاکری افزود: اما واقعیت این است که اقتصاد ما، و به ویژه بازار مسکن، شرایط ایده‌آل ندارد. قاعدتا نیاز به نیرو و سیستم مدیریتی برای التزام.بخشی دارد که بتواند بازار را به مسیری هدایت کند که منافع اقشار کم‌درآمد در آن حفظ شود.
او یادآور شد: از سال ۹۸، دولت وقت در قالب مصوبه سران قوا، تلاش کرد که رشد اجاره املاک مسکونی را کنترل کند که عملا هیچگاه رعایت نشد زیرا الزام قانونی برای آن وجود نداشته و ضمانت اجرایی برای آن تعریف نشده است. در واقع نظارتی بر آن صورت نگرفته که بتواند تاثیرگذار باشد.
کارشناس اقتصاد مسکن: مجموعه افرادی که مالک املاک استیجاری هستند این قدرت را دارند که در جریان تصمیم‌گیری کشور تاثیر بگذارند و حتی اگر طرحی تصویب شد آن را حیز انتفاع ساقط و کاری کنند که حتی اگر اجرایی هم شد، کمکی به حال مستأجران نکند
این تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: در سال گذشته، به جای مصوبه سران سه قوه، شورای عالی مسکن در این رابطه فعال شد، ولی تابه‌حال تاثیری از آن ندیده‌ایم، با این حال نیازمند این هستیم که نوعی ساماندهی در این حوزه شکل بگیرد و اجازه رشد قیمت اجاره‌بها داده نشود.
مستاجری یعنی پایین‌ترین لایه‌های خط فقر
ذاکری با تصریح اینکه دولت حتما باید نظارت داشته باشد و مانع عملکرد آزاد عوامل مربوطه شود، بیان کرد: وقتی درباره اجاره مسکن صحبت می‌کنیم، درباره اقتصاد ۴۰ درصد خانوارهای کشور سخن می‌گوییم که عموما اقشار کم‌درآمدی هستند که حتی امکان پرداخت اجاره مسکن را ندارند و مجبورند در محلات فقیرنشین‌تر سکنی گزینند.
او خاطرنشان کرد: اکنون صرف مستاجر بودن به معنای هل داده شدن به پایین‌ترین لایه‌های خط فقر است و در این حالت دولت نباید ساکت باشد.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه در طول سال‌های گذشته الگوی نادرستی برای سرمایه‌گذاری ارائه شده و هیچگاه هم تلاش جدی برای مدیریت آن شکل نگرفته است، اظهار کرد: نقدینگی فراوان شکل گرفته در اقتصاد، باید به سمت فعالیت‌های مولد کانالیزه می‌شد که با خود توسعه هم داشت اما عملا دولت در این رابطه کار جدی نکرد و این نقدینگی به سمت املاک و مستغلات متراکم شد.
ناصر ذاکری در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: زمانی وزیری در حوزه مسکن و شهرسازی وارد میدان می‌کنیم که خود اقرار می‌کند چند ملک استیجاری دارد. از مقامی که مالک است، نباید انتظار داشته باشیم که آتش به منافع خود بزند و تصمیماتی بگیرد که خلاف جهت منافعش است
ذاکری یکی از دلایل قیمت بالای مسکن و اجاره‌بها را نقدینگی عظیم این بازار دانست و با اشاره به وجود بیش‌از 1 میلیون و 600 هزار خانوار مستاجر، عنوان کرد: طبق محاسباتی، قیمت ۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی با ارزش دارایی‌های بورسی کشور مقایسه شده بود که نشان می‌داد چه مقدار سرمایه‌گذاری عظیمی در حوزه املاک استیجاری داشتیم که به جای کمک به توسعه، مانع آن شده زیرا وقتی اجاره مسکن بالا می‌رود، تورم افزایش پیدا می‌کند و عملا تمام فعالیت‌های تولیدی مجبورند قیمت بالاتری برای محلی که در آن فعالیت می‌کنند بپردازند.
او ادامه داد: یکی از مهمترین روش‌ها برای کنترل تقاضای سفته‌بازی، مهار اجاره مسکن است. وقتی دولت مانع افزایش اجاره مسکن می‌شود، به کسانی که در این حوزه سرمایه‌گذاری می‌کنند علامت می‌دهد که این حوزه دیگر سودآور نیست. این تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: حتما باید دولت در این بازار دخالت کند و این دخالت هم نباید در چارچوبی باشد که صرفا طرحی مطرح شود و با آن شوآف شود. باید ضوابط و ضمانت اجرایی برای آن تعریف شود که صاحبان املاک و مستغلات را ملزم به رعایت این قضیه کنیم.
او اضافه کرد: نباید نگران غیراخلاقی بودن آن بود. بسیاری مسائل غیراخلاقی دیگر هم در اقتصاد رخ می‌دهد، وقتی یک مالک بزرگ مسکن را با پزشک مقایسه کنیم، به آن پزشک می‌گوییم که باید با سقف معینی کار کند اما در مقابل با آن مالک بزرگ برخوردی نداریم.
تاثیر مالکان بزرگ بر قانون‌ها
ذاکری درباره تاثیر سیاست‌های دولت در بازار اجاره‌بها، اظهار کرد: متاسفانه بدنه سیاستگذاری و تصمیم‌گیری ما بسیار تحت‌تأثیر افرادی قرار گرفته که خود از وضعیت موجود ذی‌نفعند.
او افزود: برای مثال زمانی وزیری در حوزه مسکن و شهرسازی وارد میدان می‌کنیم که خود اقرار می‌کند چند ملک استیجاری دارد. از مقامی که خود مالک است، نباید انتظار داشته باشیم که آتش به منافع خود بزند و تصمیماتی بگیرد که خلاف جهت منافع خودش است.
این کارشناس تاکید کرد: مجموعه افرادی که مالک املاک استیجاری هستند این قدرت را دارند که در جریان تصمیم‌گیری کشور تاثیر بگذارند و حتی اگر طرحی تصویب شد آن را حیز انتفاع ساقط کنند و کاری کنند که حتی اگر اجرایی هم شد، کمکی به حال مستأجران نکند.
ذاکری عنوان کرد: دولت باید برای کمک به مستأجران گام‌های عملی بردارد و از این قشر حمایت کند. اگر این توانایی در دولت موجود نیست، به این معناست که مدیران توانمندی ندارد، اما این بهانه کافی نیست زیرا باید این اتفاق بیافتد.
این کارشناس بازار مسکن در پایان تصریح کرد: دولت به جای اینکه با برخی پروژه‌ها و ایده‌هایی که مشکل اصلی کشور نیست خود را درگیر کند، باید مسائل مهمی چون بازار اجاره را حل کند.
